Que nous réserve cette nouvelle année immobilière qui se profile ? Prix en baisse ou en hausse ? Après le gros coup de frein des deux dernières années, de nouvelles tendances apparaissent et les sites de diffusion type Seloger s’essayent à des prévisions. Et le premier constat que nous pouvons faire est la forte amplitude des prix au m2 qui règne en Nouvelle-Aquitaine. Entre baisses remarquables comme Bordeaux qui enregistre le plus fort décrochage depuis 1 ans (-9,6%*) et le Bouscat qui tire son épingle du jeu (du moins pour les vendeurs) avec une hausse de 5%*, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne.
Bordeaux, ça tousse encore
A Bordeaux, en janvier 2025, le délai de vente moyen pour un bien est passé à 88 jours** (14 jours de plus qu’en 2024), un temps long qui montre bien que le marché tourne encore au ralenti et une source de stress pour les vendeurs pressés. Si le prix moyen au m2 est de 4 436 euros** pour un appartement, il est de 4 470 euros pour une maison. Ce sont effectivement les maisons qui ont connu la plus forte baisse pour différentes raisons, la principale étant que les vendeurs ont encore du mal à s’adapter à ce nouveau marché baissier. A noter qu’aucun achat ne se fait désormais sans négociation qui se terminent même parfois jusque dans le bureau du notaire !
Périphérie de Bordeaux, des prix contrastés
-3% pour Mérignac et Villenave d’Ornon*, + 5% pour le Bouscat*, les villes les plus « huppées » ont réussi à conserver leur attractivité pour les acquéreurs. A l’inverse, des villes plus accessibles comme Pessac ou Lormont ont vu leurs prix baisser. En cause ? Une raréfaction des acquéreurs primo-accédants freinés par les taux toujours un peu élevés et des craintes face à l’avenir qui ne rassurent pas. Une situation qui devrait se débloquer dans l’année à venir avec des taux qui devraient continuer à baisser et la nécessité pour certains acquéreurs de concrétiser coûte que coute leur projet d’achat (naissance, mutation…)
La Côte, toujours aussi cotée
Même si Lège-Cap-Ferret a connu une légère baisse (- 0,9% à 9 497 euros/m2*) tout comme Soorts-Hossegor (-4,3% à 7 846 euros/m2*), la côte Atlantique se porte plutôt bien en termes de prix avec une désirabilité qui avait un peu marqué le pas mais qui revient au plus fort. Par exemple, Biscarosse a vu ses prix augmenter de 8,7% en un an, tout comma Biarritz qui a regagné 2%. Des valeurs sûres qui auront été moins impactées par la crise immobilière ; pour preuve, une villa au Pyla a battu tous les records en 2024 avec un prix affiché à 28 millions d’euros et qui a trouvé preneur. En revanche, les acheteurs mégotent pas mal et veulent un bien sans défaut, quitte à patienter.
Les Châteaux, un désamour certain (mais pas irrémédiable)
Si la côte a toujours la côte (à quelques nuances près) et si les villes de la région Nouvelle-Aquitaine oscillent entre baisses et hausses, les châteaux sont sans nul doute les premières victimes d’un retournement de marché avec plus de 50 châteaux qui seraient à la vente. La conjoncture est en effet plutôt sombre pour ces domaines viticoles prestigieux, notamment dans le Médoc et du côté du blayais, le Saint-Emilionnais semblant pour l’instant plutôt préservé. Une mauvaise passe amplifiée par le départ des investisseurs chinois qui imaginaient faire une belle culbute en diffusant leurs cuvées dans leur pays d’origine, mais qui ont assisté à la fois à une chute de la consommation du vin (-25% en 2023 selon l’OIV, l’Organisation internationale du vin), et à une concurrence locale (rappelons que LVMH est propriétaire de Ao Yun, un vin chinois dont l’objectif est de concurrencer les grands crus français.)
Résultat, l’offre pléthorique sur le marché entraine une baisse de la valeur des biens et les investisseurs se détournent de ce marché en pleine tourmente. Finissons tout de même sur une note optimiste, si les Français s’auto-flagellent sur la baisse de consommation du vin, les étrangers apprécient toujours autant la région et son art de vivre. Faisons confiance à nos vignerons pour faire preuve de résilience et trouver la clé du réenchantement.
En conclusion, 2025 laisse poindre quelques étincelles d’optimisme, avec notamment la BCE qui devrait continuer à réviser ses taux directeurs à la baisse. Ajoutons à cela un marché qui commence à être mûr en termes de prix, il est clairement temps pour les acquéreurs de sauter le pas.
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*Source Seloger janvier 2025
*Source Seloger janvier 2025
**Source My sweet immo janvier 2025
