Si le prix des appartements à Bordeaux a connu une très légère augmentation depuis un an, il tend à baisser de nouveau depuis ces trois derniers mois avec un recul significatif de 1,6%*. Quant au prix des maisons, il poursuit sa course descendante avec une baisse de 5,8% sur les 12 derniers mois*. Difficile dans ces conditions de prédire l’avenir, d’autant plus que les prix en Nouvelle Aquitaine sont tous sauf homogènes avec de grandes disparités entre les départements. Gros plan sur le marché de la région tel qu’il se présente aujourd’hui.
Les primo-accédants sont de retour
Place aux petits budgets qui tirent de nouveau leur épingle du jeu dans cette période et qui devrait les conforter avec le retour du prêt à taux zéro (sous certaines conditions). Il leur est désormais possible de se positionner sur un T1 à Saint Michel à 175 000 euros, ou une maison individuelle dans les Landes à partir de 200 000 euros. En revanche, les acquéreurs disposant d’une enveloppe plus importante prennent tout leur temps, rassurés par une offre pléthorique qui leur permet de faire les difficiles et de négocier pied à pied. Résultat, les biens à partir de 400 000 euros restent nombreux sur le marché dans l’attente d’une nouvelle baisse de prix.
Des taux d’emprunt qui remontent
C’est la mauvaise nouvelle de la semaine, les taux d’emprunt qui baissaient régulièrement depuis plusieurs mois marquent le pas et même augmentent. Certaines banques appliquent désormais une hausse des taux allant de 0,15% à 0,25%. Pour les acheteurs, attendre une baisse des taux à 2 ,5% reste désormais une douce utopie et ils devront se plier à ce nouveau diktat financier à moins de repousser leur projet de plusieurs mois ou même plusieurs années. Quant aux vendeurs ils ne pourront plus justifier le refus de baisser leur prix par une baisse des taux d’intérêt. Les deux parties ont donc tout intérêt à formaliser leur projet rapidement portés par une conjoncture qui reste encore favorable des deux côtés.
Cap Ferret, Arcachon, Biarritz, Hossegor, des valeurs sûres
Pondérons tout de même cet optimisme, car si les prix immobiliers sur le Bassin et le pays Basque tirent leur épingle du jeu, le marché s’est encore « premiumisé » avec une forte demande sur des biens d’exceptions ultra prestigieux en première ligne, et au contraire un léger désintérêt pour les biens plus « accessibles » à partir de 1 000 000 qui ont plus de mal à trouver preneur. Ce sont principalement les Parisiens qui tirent le marché (85% des acquéreurs) séduits par la proximité avec la capitale.
Pour exemple, une villa en première ligne au Pyla-sur-Mer, proche de La Corniche, a trouvé acquéreur pour plus de 11 millions d’euros. Avec sa surface de 360 m² et son terrain de plus de 3 000 m², cette propriété d’exception illustre bien la montée en gamme du secteur qui ne semble pas prêt à ralentir.
Bord de mer versus intérieur des terres, la grande inégalité
Que ce soit dans le Médoc ou dans les Landes, le marché présente une double facette avec un attrait toujours important pour le bord de mer, et ce en dépit de l’érosion du littoral qui ne semble pas freiner les acheteurs. C’est le cas notamment de la station balnéaire de Soulac-sur-Mer qui voit ses prix se maintenir malgré l’érosion constatée de ses côtes. Pour Jeanne Dachary-Bernard, docteure en économie et spécialiste du trait de côte, l’érosion étant très lente et peu visible avec des cas encore isolés, les acheteurs occultent la problématique et continuent de ce fait à se projeter dans leur achat immobilier, ce qui n’est pas le cas pour les zones inondables par exemple qui sont de plus en plus scrutées par les acheteurs.
En revanche, les biens immobiliers dans les terres ont plus de mal à trouver preneur, y compris les terrains. C’est le cas dans le Médoc, dans les Landes et en Charente, les notaires le confirment, l’année 2024 a été très dure sur ces territoires et une embellie semble encore loin. Un phénomène que ne constate par la Dordogne qui séduit toujours autant les Britanniques, un territoire qui a la chance de pouvoir compter sur son aéroport à Bergerac facilement accessible depuis Londres, Edimbourg, ou Liverpool, l’immobilier s’en ressent avec des villes qui restent très « bankable », notamment les villes touristiques comme Sarlat.
Soyons positifs face à l’avenir
Avec 780 000 transactions en 2024**, la France a connu une baisse de près de 17% en un an (935 000 transactions à fin septembre 2023). En 2025, les experts s’accordent à le dire, une reprise devrait se traduire par un nombre de ventes plus important, autour de 800 000 à 850 000 transactions sur l’année. De quoi décrisper un marché encore bien tendu.
Autre bonne nouvelle, l’arrivée des Américains : nous le constatons à l’agence depuis l’élection de Trump, un nombre grandissant d’américains nous contactent avec une demande pour des biens d’exception plutôt dans le bordelais côté grands crus ou en bord de mer.
Enfin, après quelques années où l’on a vu les acheteurs reporter leurs projets en attendant des jours meilleurs, les vendeurs et acquéreurs devraient retrouver le chemin de la négociation.
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- Source Challenge mars 2025
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