Comment estimer un bien atypique ?
Péniche sur la Garonne, prieuré du XVIème siècle, maison de maître au milieu des vignes, anciens chais réaménagés aux Chartrons, boulangerie transformée en loft, il n’est pas toujours simple de réaliser une estimation lorsqu’on est confrontés à des biens atypiques. Ces biens « coup de cœur », singuliers, et parfois même exceptionnels nécessitent une attention toute particulière et ne peuvent jamais se réduire à une histoire de mètres carrés.
Une autre façon d’estimer
Au-delà d’un espace et d’une superficie, le bien atypique fait appel à d’autres critères précis qui vont permettre son évaluation. Il faut aussi y ajouter une sensibilité de la part des conseillers que nous sommes, car c’est évidemment en se frottant quasi quotidiennement à ces biens si particuliers que nous affutons nos armes de professionnels de l’estimation.
L’évaluation de départ se fait dans un premier temps à travers les mètres carrés, qui vont servir de base à l’estimation. A ce premier critère nous allons ajouter différents éléments qui vont faire la différence et que nous allons valoriser :
- L’aspect historique du bien
- La qualité de sa rénovation et de son isolation (notamment pour les sites historiques) la singularité de son architecture
- La noblesse des matériaux
- La hauteur sous plafond et la luminosité
- L’agencement des pièces
- L’environnement (au milieu des vignes, au bord de la mer avec vue exceptionnelle…)
- Les prestations type spa, sauna, piscine XXL
- La rareté du bien
Atypique ne veut pas dire mal fichu
Nombre d’entre nous s’amusent de la formulation « bien atypique » qui peut laisser craindre un bien mal fichu et souvent invendable. Une chose est sûre, plus un bien est atypique, plus il doit être en excellent état pour séduire les acheteurs. Ce marché de « niche » s’adresse déjà à une clientèle rare, si la propriété n’est pas impeccable, elle aura des difficultés à trouver preneur. Les vendeurs de biens atypiques doivent être conscients de ces contraintes, surtout dans la période actuelle où les acquéreurs sont particulièrement exigeants.
Atypique peut parfois aussi dire baisse de prix
A noter qu’un bien classé aux monuments de France, aussi exceptionnel soit-il, peut aussi voir son estimation baisser en raison des contraintes qui y sont rattachées. Les réglementations rigoureuses pour conserver son intégrité peuvent en effet être un frein pour les acheteurs. De la même façon des surfaces imposantes (châteaux, manoirs…) peuvent aussi avoir du mal à séduire des acquéreurs refroidis par les charges qui en découlent, même si la clientèle étrangère reste friande de ces biens « so french » !
Mais des biens souvent plus chers que les autres
Malgré tout, les biens atypiques sont souvent vendus plus chers. En effet, pour acquérir un bien atypique haut de gamme il faut débourser en moyenne 2 à 3 fois plus que pour un bien « classique ». Une part du marché des vendeurs est d’ailleurs alimenté par des professionnels qui imaginent ces nouveaux lieux de vie (architectes, décorateurs d’intérieur…)
Il est important pour l’acheteur de bien prendre en considération les contraintes qui peuvent être liées à l’achat d’un bien atypique. Acheter une péniche c’est aussi prévoir la taxe fluviale. Mais c’est aussi vivre dans un lieu qui ne ressemble à aucun autre, et ça c’est un sentiment extraordinaire.
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